Узаконить перепланировку: цена и документы

Перепланировка: как узаконить и сколько это стоит?

Обычный косметический ремонт часто не удовлетворяет собственников жилья, особенно новоиспечённых. В новой квартире хочется фонтанов, павлинов и арок. И, если вместо фонтана можно поставить бидэ, то сделать новую арку в стене или вообще убрать стену может быть противозаконно.

Novostroy.ru: В каких домах проще всего сделать перепланировку и в каких сложнее всего?

Алексей Титов, директор службы технического заказчика ЖК «Мечта»: Проще всего перепланировку делать в каркасных домах. Поскольку у них несущими элементами являются колонны, у которых очень маленькое сечение, а все остальное в этих домах – перегородки, которые можно менять как угодно.

Сложнее всего делать перепланировки в панельных домах. Так как в них несущими элементами являются абсолютно все стены – продольные и поперечные. И их нельзя ни менять, ни полностью убирать.

Михаил Киселев, эксперт по жилищному законодательству: Здесь можно вести речь не о том, где сложнее согласовать перепланировку, а где будет больше всего ограничений по конфигурации перепланировки. Больше всего ограничений в панельных домах. Это связано с конструктивной особенностью данных домов. Так проем в несущей стене возможен только в определенных, автором проекта дома, местах, а не том месте где вам хочется или нарисовал ваш дизайнер, и ширина проема будет ограничена 90 см. В остальном, процедура согласования перепланировки одинаковая. Только если затрагиваете несущие стены, надо сделать Техническое заключение о возможности перепланировки у автора проекта дома. В Москве еще может давать такое уполномоченная организация правительства Москвы ГБУ Экспертный центр.

Квартиры от застройщиков с акциями

N.RU: Что можно менять в квартире и что строго запрещено?

А.Т.: Нельзя трогать фасады и иные элементы, относящиеся к общедомовому имуществу. Все остальное меняется на основании проектной документации и технических обследований.

М.К.: Основные запреты:

  1. Размещать кухни на месте жилых комнат и наоборот;
  2. Размещать санузлы на месте жилых комнат и кухонь, запрещено делать прямой выход из санузла в кухню или комнату, но если в квартире два санузла, то можно сделать прямой выход из ванной в одну из спален.
  3. Запрещено устраивать теплые полы от общедомовых коммуникаций, выносить радиаторы отопления на балкон.
  4. Объединять балконы и лоджии с квартирой. Здесь есть тонкость, согласно ст.15 ЖК РФ балконы и лоджии не входят в общую площадь квартиры, а на общем собрании всех собственников многоквартирного дома, голосуют пропорционально общей площади. Если ты присоединил лоджию, то у тебя увеличилось количество голосов, а у остальных оно осталось неизменным, что ухудшило их положение на общем собрании. Поэтому, теоретически, проведя собрание и получив 100% голосов, можно присоединить балкон или лоджию, но тут встает новое препятствие, на каждый дом выделено определенное количество тепловой энергии. А присоединяя балкон или лоджию, мы увеличиваем тепловой контур дома, учитывая запрет выносить радиаторы отопления на балкон, может возникнуть ситуация, что соседи останутся с холодными батареями.

N.RU: Какие документы нужны при перепланировке и каков порядок законной перепланировки?

М.К.: Перечень документов перечислен в 26 ст. ЖК РФ:

  1. Правоустанавливающие документы на помещение (выписка ЕГРН);
  2. Технический паспорт БТИ;
  3. Согласованный в установленном порядке Проект перепланировки.

Если затронуты несущие стены обязательно представляется Техническое заключение о возможности перепланировки от автора проекта дома. В некоторых районах Московской области, проект согласуется с управляющей компанией. Если квартира в социальном найме, то предоставляется согласие всей нанимателей. Этот пакет документов подается в уполномоченный муниципальный орган, в Москве это Мосжилинспекция, которая дает Разрешение. После выполнения работ по перепланировке подписывается Акт завершения перепланировки. И как полное окончание перепланировки вносятся изменения в кадастровый паспорт помещения.

А.Т.: В каждом районе Московской области есть своя межведомственная комиссия, у которой есть свой регламент, на основании которого она действует.

Процедура перепланировки выглядит следующим образом: сначала делается техническое обследование, которое разрешает демонтаж, перепланировку, снос и перенос стен или перегородок. На основании технического обследования выполняется проект перепланировки. После чего, вместе с полным пакетом документов, либо через портал РПГУ, либо через МФЦ нужно подать заявку на перепланировку. После чего документы поступают на межведомственную комиссию того или иного района и в течение 16 календарных дней заявление рассматривается, после чего принимается решение.

В случае положительного решения, производятся строительные работы, после завершения которых изготавливается новый технический паспорт с новыми конфигурациями стен. В самом конце подписывается акт о завершении перепланировки.

N.RU: Как владельцу узаконить уже случившуюся перепланировку?

А.Т.: Все на усмотрении межведомственной комиссии. В случае, если в перепланировке уже отказали, на основании того, что она уже фактически выполнена, можно сделать техническое заключение в специализированной организации, которое подтвердит то, что незаконно выполненная перепланировка по факту не нарушает никаких прочностных характеристик здания.

М.К.: Согласно п.4 ст.29 ЖК РФ, суд имеет право оставить помещение в перепланированном состоянии, если данная перепланировка не несет угрозу жизни и здоровью либо не нарушает права и законные интересы граждан. Если вы сделали перепланировку, и вам ее не узаконил уполномоченный муниципальный орган (это очень частая ситуация в Московской области), то вы имеете право обратиться в суд с исковым заявлением об оставлении помещения в перепланированном состоянии. Суд рассмотрит ваши документы, если у суда есть сомнения, назначит судебно-строительную экспертизу и по ее результатам примет решение удовлетворить иск или отказать в удовлетворении иска, если экспертиза дала отрицательное заключение. На практике, если особых нарушений нет, то суд идет на встречу истцу.

Существует и другой вариант, Мосжилинспекция выдает Акт завершения перепланировки без разрешения (некоторые районы М.О. также дают Акт без разрешения), но выписывает штраф 2000 руб.

N.RU: Сколько это может стоить?

М.К.: Стоимость согласования перепланировки «под ключ» в Москве начинается от 60 000 рублей если не затронуты несущие стены.

N.RU: Вам известно, сколько может составить взятка для проверяющих, при попытке узаконить неправильную перепланировку?

М.К.: Это секретная информация.

N.RU: Чем могут закончиться неправильные перепланировки в разных типах домов (монолитный, панельный, хрущёвка, брежневка)?

А.Т.: Самый негативный вариант – это обрушение дома. Когда сносятся несущие стены, и может произойти обрушение тех или иных конструкций. Также, при неправильной перепланировке может наступить преждевременная аварийность дома. Сам дом не обрушится, но тем не менее, несущий элемент, например, перекрытие или стена выше расположенного этажа может получить дефект и не сможет нести заданные нагрузки. Поэтому перепланировку лучше всегда узаконить и советоваться перед ее выполнением с проектными и строительными организациями.

Меньше недели остаётся до вступления в силу законодательного новшества, требующего от дольщиков свои деньги складировать в банках, а не нести застройщикам. Баталии между застройщиками, банками и властями длились около года и привели к отступлению чиновников от первоначальной жёсткой линии внедрения поправок. В итоге сегодня эксперты ожидают, что до 70% новостроек как продавались по ДДУ, так и продолжат привлекать «прямые деньги» дольщиков. Какие новостройки стоит в этом многообразии выбрать покупателю: «надёжные» или «дешёвые»?

Застройщик и агентство недвижимости не единственные продавцы квартир в новостройках. Часто квартиры в них перепродают сами дольщики. У кого-то меняются обстоятельства, срочно нужны деньги. Для нового покупателя это способ сэкономить, но главное не прогадать. Ведь причинами перепродажи могут быть и нарушения сроков сдачи или некачественное строительство.

Узаконивание перепланировки квартиры в 2020 году — порядок действий и стоимость

Жилые помещения в многоквартирных домах строятся с применением типовых архитектурных решений. Такое положение вещей устраивает далеко не всех собственников. Поэтому некоторые граждане решаются на переустройство, что требует получение разрешения от уполномоченного органа.

Общие условия

Чтобы понять, как в 2020 году узаконить перепланировку квартиры самостоятельно, нужно изучить несколько нормативных актов.

В главе 4 ЖК РФ зафиксированы основные правила, которыми должны руководствоваться граждане и организации при перепланировке жилых помещений. В разделе даны определения некоторым понятия, описан порядок получения разрешения, указаны последствия самовольной перепланировки и т.д.

Особое внимание следует обратить на постановление Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003 г. Данный акт содержит нормы, касающиеся эксплуатации помещений и порядка переоборудования и модернизации жилых помещений.

Конкретные изменения должны соответствовать действующим СНиПам.

Алгоритм действий

Узаконивание перепланировки можно разделить на несколько последовательных этапов:

1. Получение техпаспорта в территориальном БТИ. В документе отражаются характеристики помещения: площадь, размещение стен, оборудования в санузле и т.д. Техпаспорт требуется, чтобы получить сведения о существующей конфигурации, чтобы инженеры смогли дать объективную оценку представленному проекту.

Если узаконение производится после проведения строительных работ, то собственнику жилого помещения стоит просить об оформлении документа без выезда инженера. В ином случае владельцу придётся заплатить штраф, так как фактическое состояние квартиры не будет соответствовать информации в БТИ. Техпаспорт будет выдан с «красными линиями», которыми отмечается перепланировка квартиры до узаконивания.

2. Заказать проектно-сметную документацию. Строительные организации разработают график проведения работ, составят необходимые чертежи и т.д. Подготовить требуемые бумаги можно и после перепланировки.

3. Обращение за согласованием в государственный орган. Для этого требуется собрать:

  • заявление установленного образца;
  • правоустанавливающий документ на объект недвижимости;
  • проект;
  • техпаспорт;
  • согласие родственников заявителя (если квартира находится в муниципальной собственности);
  • иные бумаги.

При подаче документов представляется паспорт для подтверждения права на обращения в государственный орган.

Рассмотрение занимает 35 рабочих дней, если жилое помещение находится в многоквартирном доме.

3. Получение разрешения и проведение работ. Если проект отвечает требованиям технических нормативных актов, то согласование будет направлено владельцу квартиры по почте.

4. Государственная приёмка работ. Когда проект реализован, следует обратиться в местный орган исполнительной власти с заявлением. Соответствующее положение закреплено в статье 28 ЖК РФ. Назначается приёмочная комиссия, которая проверяет соответствие работ установленным стандартам качества и согласованному проекту. Если у должностных лиц нет претензий, то подписывается акт.

Читайте также:  Выбираем смеситель на кухню: несколько дельных советов

5. Оформление нового технического паспорта. Собственник обращается в БТИ с заявлением о выдаче нового документа, где будут зафиксированы изменения в жилом помещении. Инженер организации на основании акт приёмки или решения суда оформит техпаспорт.

Чтобы узаконить самовольную перепланировку квартиры, нужно пройти все описанные этапы. Чаще всего процедура начинается с получения штрафа за несоблюдение установленного порядка на основании статьи 7.21 КоАП РФ и предписания возвратить помещению изначальный вид.

Все действия гражданин может осуществить самостоятельно или обратиться в стороннюю организацию. От этого решения зависит ответ на вопрос, сколько стоит узаконить перепланировку квартиры.

Согласование проекта в жилищной инспекции осуществляется бесплатно. Заинтересованному лицу потребуется оплатить подготовку техпаспорта. В Москве за это нужно будет заплатить 1 790 рублей. Срок оказания услуги – 10 рабочих дней.

Стоимость проекта перепланировки квартиры начинается от 10 000 рублей и доходит до сотен тысяч. Конкретная цена зависит от масштабов и сложности работ.

Агентства недвижимости, юридические конторы и другие посредники берут за подготовку документов и получение согласования от 15 до 50 тысяч рублей. Если собственник не знает, как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры, или не хочет заниматься подобными формальностями, то стоит поручить дело специалисту.

Как составить заявление?

В обращении в жилищную инспекцию должна быть следующая информация:

  • наименование органа, куда подаётся заявление;
  • название документа;
  • информация о заявителе: Ф.И.О., серия и номер паспорта, кем и когда выдан; место жительства, номер контактного телефона;
  • адрес квартиры;
  • просьба разрешить перепланировку (переустройство);
  • указание права, на основании которого используется квартира;
  • срок производства работ и временной режим;
  • обязательство обеспечить соблюдение разработанного проекта, беспрепятственно допускать в помещение должностных лиц для контроля, соблюдать установленный график и режим;
  • согласие членов семьи нанимателя жилого помещения (если это необходимо);
  • перечень приложений;
  • дата обращения, подпись, фамилия и инициалы.

Форма документа утверждена постановлением Правительства РФ № 266 от 28.04.2005 г.

Когда не нужно согласовывать перепланировку?

Существует ряд работ, для проведения которых не требуется получения разрешений государственного органа:

  • косметический ремонт (поклейка обоев, нанесение краски, замена напольного покрытия и т.д.);
  • монтаж и замена встроенной мебели;
  • замена оборудования аналогичной по параметрам техникой;
  • установка кондиционера или антенны на фасаде многоквартирного дома;
  • перестановка электрической плиты в пределах кухни;
  • иные подобные работы.

Перепланировка всегда затрагивает конфигурацию квартиры, которая отражается в техническом паспорте. Переустройство влечёт за собой перенос инженерных сетей, установку сантехнического или электрического оборудования с параметрами, отличающимися от характеристик имеющихся в квартире аппаратов.

Причины отказа

Существует несколько оснований для отказа в выдаче разрешения:

  • отсутствие у заявителя прав на проведение изменений в жилом помещений;
  • представление неполного перечня документов;
  • обращение направлено в ненадлежащий орган;
  • проект не соответствует требованиям законодательства.

Исчерпывающий перечень причин закреплён в статье 27 ЖК РФ.

Не удастся легализовать следующие изменения:

  • уменьшение прочности несущих конструкций;
  • обустройство полов с подогревом от центральной системы отопление, размещение радиаторов на балконе/лоджии;
  • уменьшение размеров вентиляционных каналов;
  • объединение кухни с жилой комнатой при наличии газового оборудования;
  • иные работы, не соответствующие требованиям технических нормативных актов.

Если гражданин считает, что жилищная инспекция неправомерно запрещает проведение работ, то остаётся согласование перепланировки квартиры через суд. Перед тем, как узаконить самовольную перепланировку подобным образом, целесообразно обратиться за проведением независимой экспертизой. В этом случае в иске можно будет сослаться на необоснованность отказа жилищной инспекции и подкрепить довод заключением стороннего специалиста.

Правовые последствия

Незаконная перепланировка обнаруживается при проведении ремонтных работ специалистами управляющих компаний, в ходе продажи жилого помещения, при контроле за состоянием общедомового имущества.

Статья 7.21 КоАП предусматривает штраф в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей. Также должностное лицо выносит предписание устранить изменения в определённый срок. Если собственник проигнорирует указание, представители местного органа власти обращаются в суд. Квартира принудительно продаётся через публичные торги, а новый владелец за свой счёт ликвидирует перепланировку. Такой порядок закреплён в статье 29 ЖК РФ.

Процедура согласования строительных проектов нужна, чтобы исключить ухудшение условий эксплуатации дома, его разрушение. Если гражданин не стремится оформить перепланировку квартиры, то его поведение не только нарушает действующее законодательство, но и несёт опасность для жизни и здоровья всех жильцов дома.

Перепланировка квартиры в Балашихе

Перепланировка или переустройство в квартире могут проводиться только на основании проекта и после согласования в муниципальных ведомствах.

Сведения о новых характеристиках помещений нужно отразить в техническом плане и представить в Росреестр или МФЦ для внесения изменений в ЕГРН.

Перепланировка заключается в изменении конфигурации помещений, в том числе:

  1. обустройство, демонтаж, перенос или расширение дверных проемов;
  2. обустройство, демонтаж, перенос или расширение оконных проемов;
  3. перераспределение площади жилых и вспомогательных помещений в квартире (например, путем переноса или установки перегородок);
  4. перенос одних помещений в другие либо объединение их (ванные, туалеты, кухни и т. д.);
  5. установка лестниц и антресолей в пределах квартиры (антресоль не должна занимать более 30 % площади комнаты);
  6. увеличение или уменьшение уровня полов;
  7. иные виды работ.

Переустройство связано с демонтажом, установкой или переносом инженерных коммуникаций, сантехнического оборудования.

При перепланировке и переустройстве запрещено :

  1. увеличивать санузел за счет жилых и вспомогательных помещений, а также выносить его границы за пределы “мокрых зон” (т. е. под ванной или туалетом этажом ниже не должны располагаться жилые помещения);
  2. объединять аркой кухню с газовой плитой и комнату (в таком случае нужно устанавливать дверной проем);
  3. сносить несущие стены либо выполнять на них работы, не предусмотренные проектом;
  4. проводить строительные работы на общедомовых коммуникациях (кроме подключения внутренних систем к общедомовым коммуникациям, если это предусмотрено проектом);
  5. присоединять полы с подогревом к общедомовой системе отопления;
  6. иные ограничения, которые зависят от характеристик дома и жилого помещения.

Как узаконить уже сделанную перепланировку в Балашихе

В ряде случаев можно узаконить перепланировку или переустройство после фактического завершения работ. Для этого соблюдайте следующую пошаговую инструкцию:

  1. обратитесь в экспертную организацию за изготовлением проекта и технического заключения о состоянии несущих конструкций;
  2. обратитесь к кадастровому инженеру за оформлением технического плана (в этом документе будут отражены фактические характеристики квартиры после завершения работ);
  3. подайте документы в местную организацию или иной уполномоченный орган;
  4. если в узаконивании был отказано либо вы не получили ответ в течение 45 дней, подавайте иск в суд;
  5. при положительном решении суда, его нужно представить вместе с техническим планом в Росреестр или МФЦ;
  6. после проведения кадастрового учета вы получите выписку ЕГРН с обновленными характеристиками квартиры.

Если при подготовке проекта эксперты подтвердят, что вы не повредили несущие конструкции и соблюли все строительные нормативы, обращаться в суд, скорее всего, не придется. Если же у муниципальных органов есть сомнения в соблюдении правил безопасности, будет вынесен отказ. Если и суд вынесет отказ в узаконивании перепланировки, вам придется восстановить первоначальное состояние квартиры.

Документы для узаконивания выполненной перепланировки

  1. проект и техническое заключение;
  2. выписка о членстве проектировщика в СРО;
  3. технический план;
  4. заявление в администрацию о согласовании перепланировки;
  5. правоустанавливающий документ (выписка ЕГРН, свидетельство о праве);
  6. паспорт собственника;
  7. письменное согласие на перепланировку всех собственников (если квартира находится в долевой собственности);
  8. отказ администрации в узаконивании;
  9. исковое заявление в суд (если был вынесен отказ).

Пошаговая инструкция для будущей перепланировки

  1. обратитесь в экспертную организацию для изготовления проекта, убедитесь в наличии членства в СРО;
  2. получите проект перепланировки;
  3. получите техническое заключение о состоянии несущих конструкций (этот документ может оформляться одновременно с проектом);
  4. подайте заявление, проект и техническое заключение в местную администрацию или жилинспекцию;
  5. после согласования проекта можно приступать к работам в квартире;
  6. после завершения перепланировки пригласите приемную комиссию для обследования квартиры (в состав комиссии входят члены жилинспекции и других органов);
  7. получите акт приемной комиссии, подтверждающий законность перепланировки;
  8. обратитесь к кадастровому инженеру и получите технический план;
  9. представьте технический план и акт комиссии в Росреестр или МФЦ;
  10. после завершения кадастрового учета получите выписку ЕГРН.

Обратите внимание! Необходимость в получении технического заключения предусматривается законами субъекта РФ. Поэтому в вашем регионе такое требование может отсутствовать. Уточняйте эту информацию в местном органе власти или у эксперта, который делает проект.

Оформление перепланировки квартиры

При осуществлении перепланировки необходимо учесть и соблюсти все нормы во избежание нарушения закона.

Собственники жилья в новостройках, а тем более в старых домах нередко задумываются о перепланировке. Кардинальное изменение жилплощади позволит использовать ее более рационально и создать удобные зоны для всех членов семьи. Но при осуществлении перепланировки необходимо учесть и соблюсти все нормы законодательства во избежание нарушения закона и неудобства для соседей. О том, как правильно оформить перепланировку, а также из каких этапов состоит процедура, читайте в материале портала mosreg.ru.

Что можно узнать о многоквартирном доме в Подмосковье на портале госуслуг>>

Перепланировка жилого помещения

Перепланировка жилья предполагает изменение его конфигурации, которое требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка может включать:

– возведение, перенос и разборку перегородок, ликвидацию, перенос и устройство дверных проемов;

– разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;

– устройство дополнительных кухонь и санузлов;

– изменение жилой площади за счет вспомогательных помещений;

– ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;

– устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Оплата налога на имущество физлиц в Подмосковье: порядок начисления и льготы>>

Переустройство жилого помещения

Переустройство жилого помещения предполагает установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, которые также необходимо внести в технический паспорт жилого помещения.

Читайте также:  Современные радиаторы отопления – эстетичные и практичные элементы декора

В рамках переустройства устанавливают бытовые электроплиты взамен газовых плит или кухонных очагов; переносят нагревательные сантехнические и газовые приборы. Также устанавливают или переоборудуют существующие туалеты или ванные комнаты, прокладывают новые или меняют существующие подводящие и отводящие трубопроводы, электрические сети и устройства для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Как зарегистрировать недвижимость в Московской области>>

Порядок оформления перепланировки (переустройства)

Перед тем как начинать перепланировку, ее необходимо согласовать с администрацией городского округа. Иначе она будет признана самовольной, и собственников жилья могут привлечь к административной ответственности.

Органами, ответственными за предоставление государственной услуги по переустройству или перепланировке жилого помещения, являются администрации городских округов и муниципальных районов Московской области. Администрация обеспечивает предоставление государственной услуги на базе МФЦ и регионального портала государственных и муниципальных услуг Московской области.

Оформление перепланировки жилья происходит поэтапно. На первом этапе происходит согласование проведения работ по переустройству или перепланировке жилого помещения. На втором этапе подтверждают завершение работ по переустройству или перепланировке жилого помещения.

На первом этапе согласования перепланировки жилого помещения понадобятся следующие документы:

– документ, удостоверяющий личность;

– заявление о перепланировке;

– правоустанавливающие документы на жилое помещение, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

– проект переустройства или перепланировки, подготовленный и оформленный в порядке, установленном Административным регламентом, содержащий в обязательном порядке копию технического паспорта;

– согласие в письменной форме всех собственников или всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое или перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма.

Чтобы подтвердить завершение работ по переустройству или перепланировке жилого помещения (второй этап) в обязательном порядке необходимо представить следующие документы:

– документ, удостоверяющий личность;

– уведомление о завершении переустройства или перепланировки жилого помещения;

– журнал производства работ (предоставляется при осмотре помещения приемочной комиссией);

– акты скрытых работ (предоставляется при осмотре помещения приемочной комиссией).

Как официально сдать квартиру в Подмосковье>>

Сроки согласования работ

Источник: Фотобанк Московской области, Борис Чубатюк

Заявитель в уведомлении о завершении переустройства или перепланировки указывает желаемое время проведения осмотра (не ранее 3 рабочих дней и не позднее 10 рабочих дней с даты отправки уведомления).

Приемочная комиссия осматривает жилое помещение, в котором проведены работы по переустройству или перепланировке, и проверяет исполнительную документацию (акты на скрытые работы, журнал производства работ, договоры с подрядной организацией), акты сдачи-приемки работ по переустройству и перепланировке.

Срок согласования проведения работ по переустройству или перепланировке жилого помещения (первый этап) составляет 12 рабочих дней с даты регистрации заявления в администрации городского округа.

Срок предоставления государственной услуги по подтверждению завершения работ по переустройству или перепланировке жилого помещения (второй этап) – 8 рабочих дней с даты поступления уведомления о завершении переустройства или перепланировки жилого помещения в администрацию.

Как оформить справку об участии либо неучастии в приватизации муниципального жилья в Подмосковье>>

Порядок действий при самовольной перепланировке

В случае осуществления самовольной перепланировки (переустройства) жилого помещения собственнику квартиры необходимо обратиться в районный суд с исковым заявлением о сохранении жилого помещения в перепланированном или переустроенном состоянии. Одновременно в суд представляются правоустанавливающие документы, проект (при наличии) и техническое заключение о соответствии перепланированного (переустроенного) жилого помещения строительным нормам и правилам.

После вступления решения суда в законную силу собственнику придется оформить техплан на помещение. Он нужен для внесения сведений в ЕГРН.

Услуги по подготовке технического паспорта, проекта, технического заключения и технического плана осуществляет ГУП МО «МОБТИ».

Страхование квартиры в Подмосковье: стоимость, размеры выплат и страховые случаи>>

Как узаконить перепланировку квартиры: четыре простых шага

Перепланировка в квартире — процесс не только трудоемкий, но и требующий определенного знания законодательства. Собственнику следует четко представлять, какие работы производить можно, а какие нельзя, и к тому же в обязательном порядке оформить их документально. Многие, однако, решаются провести перепланировку на свой страх и риск без ее предварительного согласования. Но и в таком случае еще не поздно стать законопослушным гражданином — для этого все произведенные изменения необходимо узаконить.

Чем же отличается согласование от узаконивания? Согласование проводится перед началом перепланировки, а узаконивание — уже по факту свершившихся работ. Нередко перед масштабным ремонтом владельцы квартиры просто не задумываются о последствиях или не представляют себе, что запланированное ими улучшение жилплощади должно быть в обязательном порядке документально обосновано и оформлено в соответствующих органах.

Несогласованные изменения чреваты в некоторых случаях ослаблением несущих конструкций. Но даже в том случае, если перепланировка не столь кардинальна, то у собственника, скорее всего, рано или поздно возникнут серьезные проблемы. Например, если появится необходимость продать квартиру, сделать это с неузаконенной перепланировкой будет значительно сложнее. Во-первых, на покупку такого жилья не выдают ипотеку, а во-вторых, даже если потенциальный покупатель и согласится на сделку за наличные, то, наверное, только при условии значительного снижения цены на квартиру, поскольку все будущие хлопоты по оформлению перепланировки лягут на плечи нового владельца.

Сложности могут возникнуть и во время других операций с недвижимостью, для проведения которых требуется установить соответствие состояния квартиры плану БТИ, например при оформлении договора дарения или при передаче жилья в наследство.

На заметку

Если незаконную перепланировку обнаружат работники жилищной инспекции, то, скорее всего, они потребуют ее немедленно узаконить. Для тех, кто вовремя не выполняет предписания, предусмотрены различные санкции, в частности запрет на выезд за границу.

Так что, если перепланировку владелец квартиры провел без предварительного согласования, ему в дальнейшем лучше всего не пренебрегать требованиями закона. Конечно, необходимо время: процесс узаконивания длится минимум два с половиной месяца, а на практике — около четырех, поэтому владельцу стоит задуматься об этом заранее.

Шаг первый: выясняем, какая совершалась перепланировка

Итак, если квартира подверглась самовольной перепланировке, то перед процессом узаконивания потребуется точно выяснить, что же именно было изменено. Для осмотра квартиры рекомендуется пригласить специалиста из профильной организации, которая занимается узакониванием перепланировок. Чтобы провести оценку, понадобятся действующие документы БТИ — технический паспорт квартиры или план и экспликация. Это необходимо для того, чтобы понимать разницу между текущим состоянием помещения и тем, что отражено в официальных документах. Те участки квартиры, в которых проводилась самовольная перепланировка, выделяются красными линиями.

Если по каким-то причинам у владельца нет плана БТИ, то потребуется заказать его архивную копию.

Следует помнить, что не все изменения можно узаконить. Существует список работ, которые запрещено производить в жилых помещениях, и если они были проведены, то перепланировку узаконить не удастся, а собственнику придется приводить квартиру в исходное состояние за свой счет, а также платить штраф. К типичным нарушениям относятся: расширение санузлов за счет площади жилых помещений, снос несущих стен, вынос радиаторов на лоджию или балкон, подключение теплых полов к центральному отоплению и прочие.

Некоторые изменения можно согласовать в заявительном порядке без разработки проектной документации, но их число невелико — это снос встроенной мебели, перемещение мойки и плиты в пределах кухни или изменение расположения сантехнических приборов в пределах одного помещения, монтаж легких перегородок и ликвидация проемов в несущих стенах.

После сбора и оценки всей собранной информации, делается вывод о законности проведенных изменений. В том случае, если перепланировка соответствует всем существующим требованиям законодательства, можно приступать ко второму этапу ее узаконивания.

Шаг второй: получаем техническое заключение

Как правило, большинство переделок в квартирах относятся к категории сложных перепланировок. Даже такие, казалось бы, незначительные изменения, как демонтаж подоконников или перестановка газовой плиты буквально на метр, все равно потребуют согласования. В этот же список входят и перенос или организация второго санузла, устройство тяжелых перегородок или проемов в несущих стенах, изменение конструкции полов. Полный перечень для столицы содержится в пунктах 2 и 3 постановления Правительства Москвы от 26 декабря 2012 года № 840-ПП.

Узаконить подобные изменения можно только на основе технического заключения о состоянии конструкции зданий и допустимости и безопасности ранее выполненных работ. Если перепланировка не затронула несущие стены или перекрытия, то выдать такое заключение может любая проектная организация, имеющая допуск СРО. Для того чтобы получить техническое заключение, собственнику нужно обратиться в такую компанию и пригласить специалиста, который в обязательном порядке выедет на объект, сделает все необходимые замеры квартиры и оформит соответствующий документ. Плюсом для заказчика в этом случае является то, что ответственность за правильность и точность измерений несет именно организация-исполнитель. Срок подготовки технического заключения обычно составляет семь дней, стоимость документа — в пределах 25 000 рублей.

При затрагивании несущих конструкций получить техническое заключение намного сложнее, так как право на его выдачу имеет только одна организация — автор проекта дома. Если она уже прекратила свое существование (что бывает не так уж редко, особенно в случае со старыми домами), то придется обратиться в замещающий ее проектный институт. В Москве, например, таковым является ГБУ «Экспертный Центр».

Шаг третий: подаем документы в МЖИ

После того как техническое заключение подготовлено и получено, собственнику потребуется обратиться через МФЦ в соответствующую жилищную инспекцию с пакетом документов. В этот пакет, кроме технического заключения, входят: технический паспорт или план и экспликация квартиры до перепланировки [1] , правоустанавливающие документы, выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права собственности. Если в ходе перепланировки переносилась газовая плита, обязательно потребуется справка из АО «Мосгаз» о правильности подключения.

Читайте также:  Особенности монтажа паркетной доски Tarkett на клей

После подачи документов в течение двух–трех недель квартиру посетит инспектор ЖИ для ее осмотра и проверки всех параметров на соответствие заявленному техническому заключению. Очень важно поэтому, чтобы организация, которая готовила это заключение, сама и занималась обмерами. Кроме того, инспектор составит и выдаст владельцу акт об административном правонарушении — именно к таким нарушениям и относится самовольная перепланировка. Сумма штрафа — около 2500 рублей. В течение месяца собственнику по почте придет квитанция, которую необходимо оплатить, а после оплаты известить инспектора. Сделать это можно по телефону, а по электронной почте или с помощью любого доступного мессенджера направить фотографию квитанции об оплате.

Затем жилищная инспекция приступает к проверке технического заключения и принимает решение о возможности узаконивания перепланировки. По факту такого решения клиенту либо приходит в МФЦ мотивированный отказ в оформлении акта о завершенном переустройстве, либо поступает телефонный звонок от инспектора с информацией о том, что собственнику необходимо подписать оформленный акт. После этого владелец квартиры должен забрать акт в ЖИ, отнести его на подпись в организацию, которая составляла техническое заключение, поставить свою подпись, вернуть документ в жилинспекцию и ожидать еще некоторое время, пока акт подпишут там. Весь этот процесс может занять от двух до четырех месяцев, а в случае затрагивания несущих конструкций — растянуться на полгода.

Шаг четвертый: получаем новый план БТИ

Заключительным этапом узаконивания перепланировки является оформление нового плана БТИ. После того как владелец квартиры получит акт о завершенном переустройстве, он должен обратиться в БТИ за новым планом, в котором будут отражены все произведенные изменения. Если по каким-то причинам на первом этапе не был получен старый план БТИ с красными линиями, то необходимо вызвать техника для обмеров помещения. В этом случае госпошлина составит примерно 10 000 рублей и процесс займет не менее трех недель. Если же такой план БТИ у владельца квартиры имеется, то ситуация упрощается: услуги техника не понадобятся, собственник квартиры при предъявлении акта о проведенном переустройстве просто получит новый план БТИ, где красные линии будут отрисованы уже в черном цвете. При этом за новый план придется уплатить около 2000 рублей, а займет его оформление около недели.

Как показывает практика, самостоятельное узаконивание перепланировки — процесс довольно трудоемкий и длительный. И, кстати, далеко не всегда самый дешевый. Незнание тонкостей законодательства и согласования документов может привести к существенному увеличению не только сроков процедуры, но и ее стоимости.

Кто может помочь в узаконивании перепланировки квартиры в Москве?

Ответить на этот важный вопрос мы попросили руководителя отдела согласования перепланировок компании «Архитектурно-проектная мастерская №1» Дмитрия Алексеевича Замятина.

«Я советую тем, кто хочет узаконить уже проведенную перепланировку, не тратить время и силы на самостоятельные действия. Это может быть выгодно только в том случае, если преобразования были незначительными. Если же перепланировка более глобальная, особенно с затрагиванием несущих конструкций, самостоятельно узаконить ее быстро и дешево не удастся — собственник просто погрязнет в юридических и административных вопросах.

Рекомендую обращаться к специалистам-посредникам, причем стоит выбирать такую фирму, которая сможет взять на себя все хлопоты — от сбора документов до получения плана БТИ.

Жителям Москвы могут оказать помощь в нашей компании «Архитектурно-проектная мастерская №1». Мы производим узаконивание перепланировки под ключ. Для этого клиенту понадобится только предоставить нам документы БТИ на квартиру, выписку из ЕГРН, нотариальную доверенность и доступ в помещение для проведения обмеров. Работа начинается с бесплатной консультации, в ходе которой определяется масштаб проблемы, возможности ее решения и делается приблизительный расчет стоимости. Затем на объект выезжает специалист компании для проведения обмеров. На этом же этапе заключается и договор с клиентом. Мы сами проводим все необходимые работы по согласованию, собираем документы для подачи в Мосжилинспекцию. Наше преимущество — наличие собственного проектного отдела. Это дает возможность быстро и без лишних затрат подготавливать всю обязательную документацию и вносить необходимые корректировки.

Исходя из своих финансовых возможностей, клиент может выбрать один из трех пакетов услуг:

  • разработка всей необходимой документации;
  • разработка документации плюс консультирование;
  • узаконивание перепланировки под ключ.

Оплата работ производится только после получения положительного ответа об узаконивании перепланировки».

P. S. Компания «АПМ-1» работает на основании допуска СРО № 1049 от 7 октября 2016 года, выданного Ассоциацией «Единое объединение проектировщиков по Ленинградской области и Северо-Западу» [2] .

Сколько стоит перепланировка квартиры в БТИ

Согласование перепланировки квартиры – это достаточно дорогое удовольствие. Причем преимущественно, не за счет оформления разрешающих документов, а за счет подготовки всех бумаг, которые нужны для оформления этих разрешений. Рассмотрим проблему подробнее.

Сколько стоит

Стоимость согласования перепланировки во многом зависит от того, что именно хочет сделать собственник квартиры. Следует помнить, что далеко не все изменения можно согласовать. Более того, как раз именно самые распространенные виды перепланировок, типа объединения комнаты и балкона, переноса ванной и туалета, а также другие аналогичные, согласовать невозможно в принципе. Они запрещены на законодательном уровне.

Разрешение на перепланировку

Для того, чтобы согласовать перепланировку требуется правильно оформленный проект. Тут есть два варианта:

  1. Обратиться в специализированную компанию и заказать проект у них. Этот вариант более удобный и эффективный, однако предполагает повышенные затраты. Так, например, самый простой, базовый проект обойдется примерно 10 тысяч рублей. Более сложная работа, включающая в себя множество элементов будет стоить уже около 30-40 тысяч рублей и более (именно 30 тысяч – средняя цена, на которую нужно ориентироваться).
  2. Обратиться в БТИ и пройти техническую инвентаризацию. Неудобно, долго, но дешево. Примерная стоимость: 4-5 тысяч рублей. Такой вариант «проекта» подойдет в том случае, если вносились не слишком значительные изменения.

Оформление

Оформление нового варианта планировки и внесение изменений в техпаспорт – это отдельные затраты. Точнее, непосредственно сама перепланировка согласовывается бесплатно, а вот при подготовке документов и последующем приведении техпаспорта в соответствии с квартирой придется заплатить.

Заказ выписки из ЕГРН

Одним из основных документов, предоставляемых при согласовании перепланировки, является выписка из ЕГРН. На момент написания данной статьи эта выписка является аналогом свидетельства о праве собственности. Но в отличие от последнего документа, выписка обычно заказывается непосредственно перед теми или иными действиями, связанными с жильем. Как следствие, для заказа новой выписки придется оплатить госпошлину в размере 300 рублей.

Внесение изменений в техпаспорт

После того, как заявитель получит разрешение на узаконивание планировки либо, если она еще не сделана, получит разрешение на выполнение работ и закончит их, нужно обращаться в Росреестр и вносить изменения в техпаспорт. Это тоже платная процедура. Стоимость услуги составляет около 5 тысяч рублей.

Какие документы нужны?

Как уже было сказано выше, для оформления перепланировки потребуется подготовить и предоставить определенный пакет документов. В зависимости от того, кто именно является собственником квартиры (физическое или юридическое лицо) список бумаг будет несколько отличаться.

Для физических лиц

Список документов для согласования перепланировки физическими лицами:

  • Паспорт заявителя и всех совладельцев (для несовершеннолетних лиц без паспорта подойдет и свидетельство о рождении).
  • Согласия всех совладельцев на проведение перепланировки. Такие согласия нужно заверять у нотариуса.
  • Проект или эскиз перепланировки. Первый готовится специализированной компанией, второй можно составить самостоятельно. Например, на основе технический инвентаризации из БТИ.
  • Техпаспорт на квартиру.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Правоустанавливающие документы.

Для юридических лиц

Если нужно провести перепланировку офиса или другого аналогичного помещения, то потребуется примерно такой список документов:

  • Свидетельство о регистрации юридического лица, которое является собственником данного помещения.
  • Правоустанавливающие документы на недвижимость и техпаспорт.
  • Проект перепланировки.
  • Документы на представителя и бумаги, подтверждающие его полномочия.

Заявление на согласование перепланировки

Во всех случаях требуется заполнять специальное заявление на согласование перепланировки. Сделать это можно непосредственно при подаче документов. Лучше всего воспользоваться образцом и бланком, которые предоставит специалист. Представленный ниже пример бланки может использоваться для ознакомления:

При обращении в суд

Если по какой-то причине в согласовании перепланировки отказывают, придется решать проблему через суд. Это не гарантирует положительного результата, однако других вариантов все равно не существует. В такой ситуации возникнут дополнительные затраты на госпошлину в размере 300 рублей.

Из документов, помимо перечисленных выше, нужно будет предоставить еще и полученный отказ с указанием причины, квитанцию об оплате госпошлины и исковое заявление.

Расходы при наличии незаконной перепланировки

Несмотря на достаточно солидные затраты на согласование перепланировки, ничего не делать – тоже плохая идея. Одно дело, если после отказа в согласовании собственник отказался от своей затеи. И совсем другое, если человек решил выполнить самовольную перепланировку.

Во втором случае, как только станет известно о произведенной «несанкционированной» работе над квартирой, собственнику выпишут штраф в размере 2-2,5 тысячи рублей. Учитывая описанные выше затраты – это сравнительно небольшая сумма, но она является только началом возможных проблем.

Одновременно с назначением штрафа, владельцу выдадут предписание привести жилье в соответствие с техпаспортом (вернуть старую планировку). Если он этого не сделает, квартира будет арестована и продана на торгах по цене ниже рыночной. Причем существенно.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Ссылка на основную публикацию